ASUNTOJEN HINNAT - MATSONE LKV

Olet varmaan törmännyt uutisissa otsikoihin, joissa puhutaan asuntojen hinnannousuista tai -laskuista. Jatkuvasti mediassa ilmenee ”Nyt on ostajan markkinat” tai ”Nyt on myyjän markkinat”. Älä anna medioiden harhauttaa asuntohintojen spekulaatiolla.

Epärealistisen suuri hintapyyntö onkin kaikista varmin tapa pilata mahdollisuudet saada asunto myytyä sillä hinnalla, josta itse saa parhaimman mahdollisen tuoton. Huonosti tehty, ylioptimistinen hinta-arvio karkottaa tosiostajat ja houkuttelee asuntonäyttöihin ainoastaan lenkkipolulta poikkeavia, sunnuntai kävelijöitä sekä tulevaisuuden ostajia, jotka vasta kartoittavat alueen asuntoja ilman ostoaikeita.

Asuntoa ei kannata markkinoida liian kovalla tai toisaalta liian matalalla hinnalla, ellei elämäntilanne sitä vaadi. Ostajat ovat valveutuneita alueiden hintatasosta ja liian korkea hintapyyntö lopulta laskee toteutuvaa hintaa, vaikka hintapyyntöä korjataan myynnin jatkuessa. Pitkä myyntiaika sekä toistuvat hinnan alennukset saattavat herättää ostajissa varovaisuutta sekä kysymyksiä – miksi kohde on ollut myynnissä näin kauan? Psykologinen vaikutus on suuri, vaikka asunnossa ei olisi mitään vikaa. Samoin liian alhainen hinta herättää ostajissa kysymyksiä asunnon kunnosta ja turhaa varovaisuutta.

Yksittäisen omakotitalon hintaan vaikuttaa asuinneliöiden ja sijainnin ohella moni muukin asia: kunto, ulkonäkö, varustetaso, kokonaisala, tontti ja rakennusvuosi. Omakotitaloja myydään myös kerrostaloasuntoja vähemmän ja ne ovat kaikki uniikkeja. Siksi taloista maksetut keskineliöhinnat antavat vain suuntaa. Reaalihinnat pohjautuvat kuitenkin aina kohdekohtaiseen ja aluekohtaiseen hetken kilpailutilanteeseen.

Esim. Oulun talousalueella on aina ollut jatkuva pula 2000 luvulla ja siitä ylöspäin rakennetuista omakotitaloista, joiden neliöt ovat lähellä 100m2 sekä käytetty mahdollisimman tehokkaasti. Tämä johtuu siitä että 2000 luvun alusta alkaen on rakennettu enemmän lähes 200m2 ja yli omakotitaloja 2008 laman asti, joita on taas luonnollisesti aika paljon tarjolla. Niin näissä esimerkkikohteissa hinnoittelu arvo on erilainen. Sama pätee myös asunto-osakkeissa, mitä vähemmän on tarjolla sitä enemmän on ostaja ehdokkaita per kohde.

Asunnon omistajan on vaikea arvioida ilman tunteita. Monesti myyjä luulee asuntonsa arvon liian korkeaksi mutta joskus myös liian matalaksi. Oman asunnon arvioimisessa on yleensä todella vaikeata olla neutraali ja arvioida asunto ilman tunnearvoa, tunnearvo voi joskus sokaista omistajan. Myyjät eivät välttämättä ymmärrä, että heidän rakas kotinsa ei ole läheskään sen arvoinen kuin he odottavat. Erityisesti ikäihmisillä vanhoissa ns. aravissa on epärealistisia käsityksiä peruskorjaamattomien asuntojensa hinnoista. Pettymys on luonnollista, kun suuria summia odotetusta arvosta ”sulaa”. On myös muistettava, että huonosti hoidettu koti ei säilytä arvoaan läheskään yhtä hyvin, kuin hyvin huollettu ja kunnossapidetty. Jos talossa on lähiaikoina odotettavissa mittavia remontteja, on sillä luonnollisesti vaikutusta myös asunnon hinta-arvioon. Niin erikoiselta kuin voi se kuulostaakin, ylihinnoitelluilla asunnoilla on tapana, että ne myydään lopulta halvemmalla kuin silloin kun ne on hinnoiteltu lähemmäs oikeaa markkinahintaa. Ostaja maksaa aina hyödystä, jonka asunto tuottaa hänelle.

Arvioitavan asunnon käyvän hintapyynnön määrittäminen ei ole helppoa. Kohteen hintaa ei tule arvioida vain hintatilastojen valossa – silloin mennään pahasti metsään. Asuntojen hinnat vaihtelevat jatkuvasti tarjonnan mukaan. Laskentatapa asunnon arvolle on väärä jos verrataan vain muita lähistön tilastohintoja. Esimerkiksi taloyhtiössä hinta-arvioon vaikuttaa asunnon kunnon lisäksi myös taloyhtiön kunto. Lähtökohtaisesti alue merkitsee suurimman osan, mutta täten pitäisi myös huomioida asunnon kunto ja yhtiön toimintamalli remontteineen enemmän sekä käyttövastikkeet. Kaksi samaa taloa ja kaksi omaa yhtiötänsä. Toisessa on kaikki remontit tehty ja vastike on pienempi ja toisessa taas kaikki vasta tulossa eikä asiat hoidu edes isolla vastikkeella. Selvää on ettei hinta ole sama jos toiseen on tulossa 500.000 edestä remontteja ja toisessa nämä remontit on jo tehty. Toki myyjän kannalta taas on haikeaa jos vierestä menee samanlainen asunto huutokaupalla ja halvalla, tämä taas laskee asuntojen arvoa keskimääräisesti. Tämän takia keskineliöhintoihin ei voi luottaa laskentakaavana asunnon arvossa.

Kiinteistönvälitysalalla juuri nyt valitettavan usein esiintyy tapauksia, joissa kiinteistönvälittäjä on laatinut hinta-arvion aivan liian korkeaksi saadakseen myyjän tekemään toimeksiannon juuri kyseiselle välittäjälle. Asunnoista annetaan kokemattomana tai jopa tietoisesti optimistisen korkea hinta-arvio, että saadaan asiakas tyytyväiseksi ja sopimus tehtyä. Ensimmäisen esittelyn jälkeen alkaa painostus hinnan pudottamiseksi. Suhteettoman korkea hintapyyntö imartelee toimeksiantajaa, mutta karkottaa ostajat. Siksi myyjän kannattaa aina pyytää realistista, perusteltua arvoa ja varoa välittäjiä, jotka "lupaavat" asunnosta enemmän vain saadakseen asunnon myyntiin. Asunnon myynnissä alku ratkaisee ja hinnan on oltava kohdillaan heti myynnin alusta alkaen.

Ammattitaidottomilla välittäjillä on aikaa myydä asuntoa vaikka puoli vuotta ylihintaan ja pudottaa pyyntihintaa pikkuhiljaa väsyttämistaktiikalla järkevälle tasolle. Näin he saavat toimeksiantoja, vaikka tekevätkin tuplasti enemmän töitä. Asunnon myyjän kannalta tilanne on todella huono, sillä ylihintapyyntö karkottaa tosiostajat. Kun asuntoa on myyty pitkään ylihinnalla ja hintaa joudutaan tarkistaa alaspäin, tällöin paikalle saapuu ostajia jotka tarjoavat alihintaa. Näin ahneelle asunnon omistajalle tulee kurja loppu - hän saa vähemmän koska odotti liikaa. Ostaja kyllä tietää mikä on oikea hintataso, eikä maksa sitä enempää. Etuovi on täynnä noita toivotaan-toivotaan-hinnoiteltuja asuntoja. Samat kohteet pyörivät, välittäjät vain vaihtuu.

Hinta-arvion muodostumiseen vaikuttavat lähialueella juuri sillä hetkellä myynnissä olevien, vastaavanlaisten asuntojen hintapyynnöt. Hintapyyntöä arvioidessaan välittäjän tärkein tehtävä onkin selvittää sen hetkinen kilpailutilanne asuntomarkkinoilla.

Asunnon hinta on se minkä ostaja lopulta suostuu maksamaan. Kukaan ei voi pakottaa ketään ostamaan liian kalliilla. Myyjänkään ei tarvitse myydä asuntoa liian halvalla. Kaupan syntymiseen tarvitaan sitä, että molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä kauppaan. Eikä kaikissa asuntojen hinnoissa ole ns. ilmaa!

<Edellinen blogi Seuraava blogi >

www.matsonelkv.fi

ASIAKASPALAUTTEET

TILAA ILMAINEN ARVIO ASUNNOSTASI